Ihnen gehört eine Wohnung, das Haus ist in Eigentum aufgeteilt: WEG-Verwaltung. Bestellt wird sie nicht von Ihnen, sondern von der Gemeinschaft per Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG).
Hausverwaltung ist kein einheitliches Produkt. Je nachdem, ob Ihnen ein ganzes Mietshaus gehört oder eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, greift ein anderer Vertrag mit anderen Aufgaben und einer anderen Preislogik. Diese Seite sortiert die vier Bereiche, die wir in Oberhausen und Umgebung übernehmen.
Ausschlaggebend ist nicht die Immobilie, sondern Ihre Rolle daran. Das Wohnungseigentumsgesetz trennt das Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört (§ 1 Abs. 5 WEG), vom Sondereigentum an der einzelnen Wohnung (§ 5 WEG). Die WEG-Verwaltung ist für das eine zuständig, die Sondereigentumsverwaltung für das andere.
Vier typische Ausgangslagen führen zu vier unterschiedlichen Antworten:
Ihnen gehört eine Wohnung, das Haus ist in Eigentum aufgeteilt: WEG-Verwaltung. Bestellt wird sie nicht von Ihnen, sondern von der Gemeinschaft per Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG).
Ihnen gehört ein ganzes Mietshaus, eine Eigentümergemeinschaft gibt es nicht: Mietverwaltung. Den Vertrag schließen Sie allein.
Ihnen gehört eine vermietete Eigentumswohnung in einer WEG: Die WEG-Verwaltung ist bereits da, für Ihr Mietverhältnis brauchen Sie zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung.
Buchhaltung und Abrechnung laufen, nur die Technik bleibt liegen: technische Betreuung als einzelner Baustein, ohne die gesamte Verwaltung zu wechseln.
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizzentrale, Außenanlagen. Zum Jahresrhythmus gehören Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG) sowie mindestens eine Eigentümerversammlung pro Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG), die in Textform und in der Regel mit mindestens drei Wochen Frist einberufen wird (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Bestellung gilt längstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Wie ein Verwalterwechsel abläuft und welche Leistungen enthalten sind, steht auf der Seite zur WEG-Verwaltung.
Bei der Mietverwaltung sind Sie Eigentümer und Vermieter zugleich, und wir handeln in Ihrem Auftrag gegenüber den Mietern: Mietbuchhaltung, Mahnwesen, Mieterkommunikation, Neuvermietung, Reparaturen und die jährliche Betriebskostenabrechnung. Die ist fristgebunden und muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Umlagefähig ist nur, was der Katalog des § 2 BetrKV nennt, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausdrücklich nicht (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Ablauf und Umfang stehen auf der Seite zur Mietverwaltung.
Die Sondereigentumsverwaltung ist der Fall für Kapitalanleger: Ihnen gehört eine vermietete Wohnung, das Haus aber der Gemeinschaft. Die WEG-Verwaltung ist damit bereits im Objekt, sie ist jedoch der Gemeinschaft verpflichtet, nicht Ihnen persönlich. Alles, was nur Ihre Einheit betrifft, bleibt an Ihnen hängen: Mietvertrag, Kaution, Mieterwechsel, Abrechnung gegenüber dem Mieter und die Überleitung der Hausgeldabrechnung. Genau diese Lücke schließt die Sondereigentumsverwaltung. Einen Listenpreis nennen wir hier nicht, weil der Aufwand je Objekt stark schwankt; Sie bekommen ein individuelles Angebot. Details auf der Seite zur Sondereigentumsverwaltung.
Gewerblich genutzte Flächen folgen eigenen Regeln. Der Katalog der Betriebskostenverordnung gilt nicht zwingend, die Miete lässt sich über Index- oder Staffelklauseln sichern, und bei Vermietung an Unternehmer kommt die Umsatzsteueroption nach § 9 UStG in Betracht. Verwaltet wird hier nach Vertrag, nicht nach Gesetzbuch.
Wir betreuen Büro- und Praxisflächen, Ladenlokale, Lager und Hallen sowie die im Ruhrgebiet typischen Mischobjekte mit Ladenzeile unten und Wohnungen darüber. Wie das im Einzelnen läuft, steht auf der Seite Gewerbeverwaltung.
Die technische Verwaltung ist kein eigener Vertragstyp, sondern der bauliche Teil, der in allen drei Modellen mitläuft. Sie beginnt bei regelmäßigen Objektbegehungen und der Verkehrssicherung und endet bei der mehrjährigen Instandhaltungsplanung, aus der sich in der WEG auch die angemessene Höhe der Erhaltungsrücklage ableiten lässt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Ein großer Teil der Arbeit sind Fristen, die im Alltag leicht untergehen. Heizkosten werden zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV), und wo fernablesbare Zähler verbaut sind, ist seit 2022 eine monatliche Verbrauchsinformation an die Nutzer Pflicht (§ 6a HeizkostenV). Große Trinkwassererwärmungsanlagen in vermieteten Gebäuden sind mindestens alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen (§ 31 TrinkwV). Für ältere wassergeführte Heizungen in Gebäuden ab sechs Einheiten läuft die Prüf- und Optimierungsfrist bis zum 30. September 2027, sofern die Anlage vor Oktober 2009 eingebaut wurde (§ 60b GEG). In Nordrhein-Westfalen kommt die Rauchwarnmelderpflicht für Schlafräume, Kinderzimmer und Rettungswegflure hinzu (§ 47 Abs. 3 BauO NRW).
Wir bündeln diese Termine je Objekt, holen Angebote ein, koordinieren die Handwerker und legen die Nachweise ab. Eine eigene Seite hat dieser Bereich nicht, weil er selten allein beauftragt wird; sprechen Sie uns an, wenn genau das Ihr Bedarf ist.
Die drei Begriffe meinen im Alltag weitgehend dasselbe und werden trotzdem unterschiedlich gebraucht. Immobilienverwaltung ist der weiteste Begriff und umfasst alle Bereiche auf dieser Seite. Hausverwaltung wird meist gleichbedeutend verwendet, mit Schwerpunkt auf Wohngebäuden. Liegenschaftsverwaltung rückt das Grundstück in den Vordergrund, also auch Außenanlagen, Stellplätze und Nebengebäude, und ist vor allem bei institutionellen Eigentümern gebräuchlich.
Für die Praxis ist die Wortwahl zweitrangig. Entscheidend ist die Nutzung des Objekts: Eigentumswohnungen in einer Gemeinschaft, eigenes Mietshaus, einzelne vermietete Wohnung oder Gewerbefläche. Danach richtet sich das anwendbare Recht und damit auch die Art der Abrechnung.
Die Preislogik hängt am Modell. Die WEG-Verwaltung berechnen wir je Wohneinheit und Monat, in der Regel mit 30 bis 35 Euro netto. Die Mietverwaltung rechnen wir prozentual von der Nettokaltmiete ab, mit 3 bis 6 Prozent, alternativ mit einer Pauschale je Einheit. Ein niedriger Grundpreis sagt wenig aus, solange offen bleibt, was als Sonderhonorar hinzukommt. Die Aufschlüsselung steht im Ratgeber zu den Kosten einer Hausverwaltung. Wir arbeiten mit Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch die Stadt Oberhausen.
Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht. Wir ordnen die passende Verwaltungsart zu und machen ein Angebot, kostenlos und unverbindlich.
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