Wallbox, Balkonkraftwerk, Fenster: Bauliche Veränderungen in der WEG

Eine Wallbox in der Tiefgarage, ein Steckersolargerät am Balkongeländer, neue Fenster an der Fassade: Solche Vorhaben berühren fast immer das gemeinschaftliche Eigentum. Seit der WEG-Reform 2020 richten sich die Spielregeln nach den §§ 20 und 21 WEG. Dieser Beitrag ordnet ein, was beschlossen werden muss, wer zahlt und wo die Grenze verläuft.

Bauliche Veränderung: was das Gesetz darunter versteht

§ 20 Abs. 1 WEG beschreibt bauliche Veränderungen als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Abgrenzung zur Erhaltung ist der Ausgangspunkt jeder Prüfung: Wird ein defektes Bauteil instand gesetzt oder gleichwertig ersetzt, geht es um Erhaltung. Kommt etwas Neues hinzu oder wird der bisherige Zustand verändert, liegt eine bauliche Veränderung vor.

Für diese Maßnahmen nennt das Gesetz zwei Wege. Die Gemeinschaft kann die Maßnahme selbst beschließen und durchführen. Oder sie gestattet einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss, die Maßnahme vorzunehmen. Beides geschieht durch Beschluss, im Regelfall in der Eigentümerversammlung; außerhalb einer Versammlung ist ein Beschluss nur unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 3 WEG möglich. Ein Quorum für die Beschlussfähigkeit kennt das Gesetz seit dem WEMoG nicht mehr, die anwesenden Eigentümer können also auch in kleiner Runde wirksam beschließen.

Daneben steht § 20 Abs. 3 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Praktisch bedeutsam ist dieser Weg vor allem für Vorhaben, die nicht unter Absatz 2 fallen; das Einverständnis der über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigten Eigentümer bleibt dafür erforderlich.

Die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG

Für fünf Vorhaben gibt das Gesetz dem einzelnen Eigentümer einen eigenen Anspruch. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der folgenden Zwecke dienen.

Entscheidend ist der zweite Satz derselben Vorschrift: Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Das Ob steht damit weitgehend fest, das Wie liegt bei der Gemeinschaft.

Wallbox

Die Wallbox fällt unter Nummer 2. Dass der Stellplatz im Sondereigentum steht oder ein Sondernutzungsrecht besteht, ändert daran nichts: Zuleitung, Wanddurchbrüche und die vorhandene Hausanschlussleistung betreffen das gemeinschaftliche Eigentum. Die Gemeinschaft darf deshalb über Leitungsführung, Lastmanagement, Fachbetrieb, Zählerkonzept und Nachweise entscheiden. Sie kann etwa eine gemeinsame Grundinstallation vorsehen, an die spätere Wallboxen angeschlossen werden.

Balkonkraftwerk

Steckersolargeräte stehen seit der Ergänzung der Aufzählung ausdrücklich in Nummer 5. Auch hier gilt Satz 2: Die Gemeinschaft entscheidet über die Ausführung, also etwa über Befestigungsart, Statiknachweis, Absturzsicherung, Kabelführung und optische Vorgaben an der Fassade. Ein Beschluss, der solche Anforderungen festlegt, ist keine Ablehnung, sondern die vom Gesetz vorgesehene Ausgestaltung.

Privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG

• Nummer 1: dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen
• Nummer 2: dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
• Nummer 3: dem Einbruchsschutz
• Nummer 4: dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
• Nummer 5: der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

Der Anspruch geht auf Gestattung, nicht auf Selbstvornahme

Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG richtet sich auf einen Beschluss der Gemeinschaft. Er berechtigt nicht dazu, vorab zu bohren, zu montieren oder Leitungen zu verlegen. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Wie ein solcher Tagesordnungspunkt behandelt wird, zeigt der Beitrag zum Ablauf der Eigentümerversammlung.

Wer ohne Beschluss baut, muss damit rechnen, die Anlage auf eigene Kosten wieder zurückbauen zu müssen, und trägt zusätzlich das Risiko für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum. Der geordnete Weg ist deshalb: Antrag stellen, Beschluss herbeiführen, dann bauen. Ob ein bereits geschaffener Zustand nachträglich genehmigt werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte anwaltlich geprüft werden.

Umgekehrt gilt: Lehnt die Versammlung einen privilegierten Antrag ab oder knüpft sie ihn an Bedingungen, die den Anspruch praktisch leerlaufen lassen, ist der Beschluss anfechtbar. Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden.

Wer die Kosten trägt: § 21 WEG

Die Grundregel des § 21 Abs. 1 WEG ist einfach. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt wurde, trägt dieser Eigentümer. Nur ihm gebühren die Nutzungen. Wer die Wallbox will, zahlt sie also, und wer das Steckersolargerät betreibt, nutzt auch dessen Strom.

Daneben steht § 21 Abs. 2 WEG, der ausdrücklich nur vorbehaltlich des Absatzes 1 gilt und deshalb nicht die einem Eigentümer gestatteten oder auf sein Verlangen durchgeführten Maßnahmen erfasst, sondern bauliche Veränderungen, die die Gemeinschaft selbst beschließt. Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Nach Nummer 2 gilt dasselbe, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für alle übrigen baulichen Veränderungen ordnet § 21 Abs. 3 WEG an, dass die Kosten diejenigen Eigentümer tragen, die sie beschlossen haben; ihnen gebühren dann auch die Nutzungen. Wer zunächst nicht mitzieht, kann nach § 21 Abs. 4 WEG später verlangen, gegen angemessenen Ausgleich an der Nutzung beteiligt zu werden. Eine abweichende Verteilung ist nach § 21 Abs. 5 WEG möglich, darf aber niemandem Kosten auferlegen, die er nach den vorstehenden Absätzen nicht zu tragen hätte.

Die Grenze: § 20 Abs. 4 WEG

Zwei Schranken gelten unabhängig davon, wie groß die Mehrheit ist. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden und können auch nicht verlangt werden. Ein Beschluss, der diese Grenze überschreitet, ist anfechtbar. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, ist eine Wertungsfrage und im Streitfall anwaltlich zu klären.

Fenster: an der Einheit, aber Gemeinschaftseigentum

Fenster liegen räumlich an der einzelnen Wohnung und werden trotzdem regelmäßig dem gemeinschaftlichen Eigentum zugerechnet. Der Grund steht in § 5 Abs. 2 WEG: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, auch wenn sie sich im Bereich einer Einheit befinden. Für Fenster als Teil der Gebäudehülle wird das in der Praxis so gehandhabt.

Daraus folgt zweierlei. Der Austausch eines schadhaften Fensters gegen ein gleichwertiges ist Erhaltung und damit Sache der Gemeinschaft. Der Wechsel auf eine andere Teilung, Farbe oder Öffnungsart ist dagegen eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss. Wie die Gemeinschaftsordnung im Einzelfall formuliert ist, sollten Sie vor jedem Antrag prüfen; abweichende Vereinbarungen kommen vor.

So kommt der Antrag durch die Versammlung

Nützlich ist ein Antrag, der die Entscheidung der Versammlung schon vorformuliert.

Die Verwaltung bereitet den Punkt auf, nimmt ihn in die Tagesordnung auf und sorgt für eine tragfähige Beschlussformulierung und Protokollierung; welche Aufgaben sonst dazugehören, fasst der Beitrag Was macht eine Hausverwaltung zusammen. Der Verwaltungsbeirat kann Anträge im Vorfeld sichten, und die Folgekosten laufender Maßnahmen sehen Sie später in der Hausgeldabrechnung.

Das gehört in einen Beschlussantrag

• Konkrete Beschreibung der Anlage mit Fabrikat, Leistung und Montageort
• Angebot eines Fachbetriebs sowie, bei Wallboxen, eine Aussage zur verfügbaren Anschlussleistung
• Vorschlag zur Leitungsführung und zur Wiederherstellung berührter Bauteile
• Regelung zu Wartung, Versicherung, Haftung und Rückbau bei Eigentümerwechsel
• Formulierter Beschlussantrag, über den die Versammlung ohne Nacharbeit abstimmen kann

Häufige Fragen