Hausverwaltung kündigen: Abberufung, Fristen und der richtige Beschluss

Wer sich von seiner Hausverwaltung trennen möchte, stößt schnell auf zwei Begriffe, die gern durcheinandergeraten: Abberufung und Kündigung. Sie bezeichnen unterschiedliche Vorgänge mit unterschiedlichen Fristen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage nach dem Wohnungseigentumsgesetz und zeigt, woran ein Abberufungsbeschluss in der Praxis am häufigsten scheitert.

Amt und Vertrag sind zwei verschiedene Dinge

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen nebeneinander zwei Rechtsverhältnisse. Das eine ist die Organstellung: Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Das andere ist der Verwaltervertrag, aus dem sich Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit ergeben.

Die Abberufung beendet das Amt. Der Vertrag läuft zunächst weiter, allerdings nicht unbegrenzt: Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Das ist keine Frist, die Sie einhalten müssen, sondern eine gesetzliche Höchstdauer, nach der die Vergütungspflicht in jedem Fall entfällt.

Praktisch heißt das: Wer die Trennung sauber vollziehen will, beschließt beides, die Abberufung und die Beendigung des Vertrags, und zwar als getrennte Punkte in derselben Versammlung.

Abberufung: jederzeit und ohne wichtigen Grund

Das Gesetz ist an dieser Stelle sehr knapp: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden“ (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es braucht kein Fehlverhalten, keine Abmahnung und keine Begründung. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Vor der WEG-Reform 2020 konnte die Abberufung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also in der Regel in der Gemeinschaftsordnung, auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Solche Regelungen tragen heute nicht mehr, denn Abweichungen von § 26 Abs. 1 bis 3 WEG sind nicht zulässig (§ 26 Abs. 5 WEG). In älteren Gemeinschaftsordnungen und Verwalterverträgen stehen sie trotzdem noch häufig.

Manchmal erübrigt sich die Abberufung ohnehin. Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre erfolgen, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Läuft die Bestellungszeit aus, endet das Amt von selbst, und die Gemeinschaft muss nur rechtzeitig neu bestellen.

Zwei Punkte lohnen einen Blick vorab: Wie gezählt wird, ergibt sich zunächst aus dem Gesetz: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Abweichende Maßstäbe wie Miteigentumsanteile oder Einheiten gelten nur, wenn die Gemeinschaftsordnung sie vorsieht. Und ist der Verwalter selbst Wohnungseigentümer, kann sein Stimmrecht eingeschränkt sein (§ 25 Abs. 4 WEG). Das ist im Einzelfall umstritten und sollte vor der Versammlung anwaltlich geprüft werden.

Der Beschluss: an der Ankündigung scheitert es am häufigsten

Hier liegt die eigentliche Fehlerquelle. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Wird die Abberufung spontan unter „Verschiedenes“ zur Abstimmung gestellt, ist der Beschluss anfechtbar.

Anfechtbar bedeutet nicht unwirksam: Der Beschluss gilt, bis ihn ein Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Anfechtungsklage muss allerdings innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Bis dahin schwebt über der neuen Verwaltung ein Risiko, das eine korrekte Tagesordnung von vornherein vermeidet.

Die Einberufung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Unabhängig davon können mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung jederzeit in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie eine Versammlung im Übrigen abläuft, lesen Sie im Beitrag Eigentümerversammlung: Ablauf, Rechte und Beschlüsse.

Formulierungshilfe für den Beschlusstext

Ein tragfähiger Beschluss benennt die Person, den Zeitpunkt und die Folge. Als Grundgerüst zum Anpassen:

„Die [Name und Anschrift der Verwaltung] wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin abberufen. Der Verwaltervertrag vom [Datum] wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt, spätestens mit Ablauf von sechs Monaten nach dieser Beschlussfassung. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird ermächtigt, die Kündigung gegenüber der Verwaltung zu erklären, die Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen zu verlangen und die Übergabe an die neu bestellte Verwaltung abzuwickeln.“

Ein Muster ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags. Enthält er Besonderheiten, etwa eine Vergütung für vorzeitige Beendigung, oder ist ein Punkt zwischen den Eigentümern streitig, lassen Sie den Text vor der Versammlung anwaltlich gegenlesen.

Diese Punkte gehören einzeln in die Tagesordnung

• Abberufung der bisherigen Verwaltung
• Kündigung des Verwaltervertrags
• Bestellung der neuen Verwaltung und Abschluss des neuen Verwaltervertrags
• Ermächtigung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zur Abwicklung von Übergabe, Konten und Vollmachten

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Von der Abberufung zu unterscheiden ist die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags. Sie beendet den Vertrag sofort statt erst nach sechs Monaten, setzt aber einen wichtigen Grund voraus, also Umstände, bei denen der Gemeinschaft die Fortsetzung bis zum Fristende nicht zugemutet werden kann (§ 626 Abs. 1 BGB).

Entscheidend ist dabei die Zeitschiene: Die Kündigung kann nur innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Kündigungsberechtigte von den maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt (§ 626 Abs. 2 BGB). Für eine Gemeinschaft, die dafür erst eine Versammlung braucht, ist das sehr knapp.

Ob ein Vorgang als wichtiger Grund trägt, etwa jahrelang fehlende Jahresabrechnungen oder ungeklärte Verfügungen über Gemeinschaftsgelder, entscheidet sich am Einzelfall und gehört in anwaltliche Hände. Der ruhigere Weg ist für die meisten Gemeinschaften die Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG: Sie wirkt sofort und braucht keine Begründung. Angefochten werden kann allerdings auch ein Abberufungsbeschluss, weshalb die korrekte Ankündigung in der Einladung so wichtig ist.

Mietverwaltung: kein Beschluss, sondern eine Kündigung

Bei der Mietverwaltung und der Sondereigentumsverwaltung gibt es weder ein Organ noch eine Eigentümerversammlung. Sie sind Auftraggeber eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags (§ 675 BGB) und kündigen ihn selbst. Maßgeblich ist die im Vertrag vereinbarte Frist, oft verbunden mit einer Mindestlaufzeit und einer automatischen Verlängerung.

Fehlt eine vertragliche Regelung, greifen die Fristen des § 621 BGB. Ist die Vergütung nach Monaten bemessen, was bei einer Pauschale je Einheit der Normalfall ist, kann spätestens am 15. eines Monats zum Schluss des Kalendermonats gekündigt werden (§ 621 Nr. 3 BGB).

Prüfen Sie vor dem Schreiben zwei Dinge: ob der Vertrag eine bestimmte Form verlangt, und wie Sie den Zugang belegen können. Ein per Boten übergebenes oder nachweislich zugestelltes Schreiben erspart später die Diskussion über den Beendigungstermin.

In das Kündigungsschreiben gehören

• Vertragspartner und Objekt, damit die Zuordnung eindeutig ist
• Datum des Verwaltervertrags
• der gewünschte Beendigungstermin, hilfsweise „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“
• die Aufforderung, Unterlagen, Schlüssel und Mietkautionskonten zu diesem Termin herauszugeben
• die Bitte um schriftliche Bestätigung von Zugang und Beendigungsdatum

Nach dem Vertragsende: Unterlagen, Konten, Abrechnung

Mit dem Ende des Vertrags entsteht der Herausgabeanspruch. Der Beauftragte hat alles herauszugeben, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt (§ 667 BGB, über § 675 Abs. 1 BGB auch auf den Verwaltervertrag anwendbar). In der WEG steht dieser Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, nicht dem einzelnen Eigentümer. Der einzelne Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG) und Einsicht in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).

Werden die Unterlagen zurückgehalten, um offene Honorare durchzusetzen, ist das in aller Regel nicht haltbar. Bleibt der bisherige Verwalter dabei, ist anwaltliche Unterstützung meist der schnellste Weg.

Ein Punkt wird häufig übersehen: die Abrechnung. Der Verwalter stellt nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung auf (§ 28 Abs. 2 WEG) und erstellt einen Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Endet die Verwaltung mitten im Wirtschaftsjahr, ist oft strittig, wer das Rumpfjahr abrechnet. Halten Sie das ausdrücklich fest, im Beschluss oder in einer Übergabevereinbarung, dann entsteht der Streit gar nicht erst.

Was die neue Verwaltung anfordert

• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschluss-Sammlung
• Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Vermögensberichte der letzten Jahre
• Kontounterlagen der Gemeinschaft samt Stand der Erhaltungsrücklage
• Verträge mit Dienstleistern, Versicherern und Versorgern
• Wartungs- und Prüfnachweise sowie Objekt- und Eigentümerdaten

Beendigung und Neuanfang gehören zusammen

Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); praktikabel ist das auf Dauer selten, deshalb sollte die Neubestellung in derselben Versammlung beschlossen werden wie die Abberufung. Wie der Übergang danach organisiert wird, welche Unterlagen wann fließen und worauf Sie bei der Auswahl achten, lesen Sie im Beitrag Hausverwalter wechseln: Ablauf, Fristen und saubere Übergabe.

Als Hausverwaltung mit Sitz in Oberhausen betreuen wir Eigentümergemeinschaften und private Vermieter im westlichen Ruhrgebiet. Die WEG-Verwaltung kostet bei uns 30 bis 35 Euro netto je Wohneinheit und Monat, die Mietverwaltung 3 bis 6 Prozent der Nettokaltmiete. Was dahintersteckt, erläutert der Beitrag zu den Kosten einer Hausverwaltung, einen Überblick über den Leistungsumfang gibt die Seite Leistungen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Rechtsstand August 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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