Heizungstausch in der WEG: Was gilt und wer entscheidet

Stand: August 2026. Steht der Austausch an, ist die erste Frage keine technische, sondern eine wohnungseigentumsrechtliche: Wer entscheidet, mit welcher Mehrheit, und wer trägt die Kosten? Dieser Beitrag ordnet die Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes ein, wie sie seit der Reform von 2020 gilt. Er ersetzt keine Rechtsberatung; bei streitigen Fragen sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.

Die zentrale Heizung gehört der Gemeinschaft

Eine zentrale Heizungsanlage versorgt das ganze Haus. Sie gehört damit zu den Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, und ist nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig. Das gilt auch dann, wenn der Heizraum innerhalb von Räumen liegt, die im Übrigen im Sondereigentum stehen.

Daraus folgt die praktische Grundregel: Über den Austausch entscheidet weder ein einzelner Eigentümer noch die Verwaltung allein, sondern die Eigentümerversammlung durch Beschluss. Nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung, soweit nichts vereinbart ist. Die Verwaltung bereitet vor, führt aus und rechnet ab. Die Richtungsentscheidung trifft die Gemeinschaft.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: die entscheidende Weichenstellung

Für jede Heizungsmaßnahme lautet die zweite Frage: Bleibt sie im Rahmen der Erhaltung oder geht sie darüber hinaus? Von dieser Einordnung hängt vor allem ab, wie die Kosten verteilt werden.

Die Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer eindeutig, gerade bei einem Wechsel des Energieträgers mit gleichzeitiger Erneuerung verbrauchter Technik. Wo die Einordnung streitig ist, sollte sie vor der Versammlung anwaltlich geprüft werden, nicht erst danach. Die Systematik der baulichen Veränderung ist im Beitrag bauliche Veränderung in der WEG ausführlicher dargestellt.

Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wird eine verbrauchte oder defekte Anlage durch eine im Wesentlichen gleichartige ersetzt, liegt regelmäßig Erhaltung vor. Dass die neue Anlage technisch besser ist als die alte, ändert daran für sich genommen nichts, solange sie dieselbe Funktion erfüllt und die Anlage nicht um eine zusätzliche Funktion erweitert wird. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Bauliche Veränderung nach § 20 WEG

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG). Darunter fällt typischerweise der Wechsel des Energieträgers, der Anschluss an ein Wärmenetz oder der Umstieg auf eine andere Anlagentechnik mit Eingriffen in Verteilung, Flächen oder Gebäudehülle. Auch eine bauliche Veränderung wird mit einfacher Mehrheit beschlossen; die Hürde liegt seit der Reform nicht mehr bei der Zustimmung aller Betroffenen, sondern bei der Kostenverteilung. Grenzen zieht § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und nicht gestattet werden; verlangt werden können sie ebenfalls nicht.

Wer zahlt: die Kostenverteilung

Der Grundfall ist einfach. Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils, also nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa nach beheizter Fläche statt nach Anteilen.

Bei baulichen Veränderungen gilt stattdessen § 21 WEG, auf den § 16 Abs. 3 WEG verweist. Im Ausgangspunkt tragen dort nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Alle Eigentümer zahlen nach Anteilen jedoch dann, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG), oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Für einen Heizungstausch ist dieses qualifizierte Quorum deshalb der praktisch wichtigste Punkt der Beschlussvorlage.

Eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen kann die Gemeinschaft auch hier beschließen, allerdings mit einer Sperre: Wer nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zu tragen hat, dem dürfen durch einen solchen Beschluss keine auferlegt werden (§ 21 Abs. 5 WEG).

Wird ein Eigentümer allein zur Kostentragung verpflichtet, weil ihm eine Maßnahme gestattet wurde, gebühren ihm auch die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG).

Woher das Geld kommt

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie ist der vorgesehene Weg, eine absehbare Großmaßnahme zu finanzieren. Ob die Rücklage dafür ausreicht, entscheidet sich Jahre vorher, nicht im Jahr des Kesseltauschs; hierzu finden Sie Hinweise unter Höhe der Erhaltungsrücklage.

Deckt die Rücklage die Kosten nicht, kommt eine Sonderumlage in Betracht. Über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen die Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG); die Sonderumlage ist der Sache nach ein zusätzlicher, gesondert beschlossener Vorschuss. Der Beschluss sollte Gesamtbetrag, Verteilungsmaßstab und Fälligkeitstermine benennen und zur Maßnahme passen, für die er erhoben wird.

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer nicht über die Jahresabrechnung als solche, sondern über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). In dem Jahr, in dem eine Heizung getauscht wurde, lohnt ein genauer Blick in die Unterlagen; worauf dabei zu achten ist, steht unter Hausgeldabrechnung prüfen.

Sonderfall Etagenheizung

Bei Etagenheizungen liegt die Sache anders. Eine Therme, die ausschließlich eine Wohnung versorgt, dient nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch und steht deshalb regelmäßig im Sondereigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Über ihren Austausch entscheidet der einzelne Eigentümer, und er trägt die Kosten.

Die Gemeinschaft ist trotzdem betroffen. Abgasanlage, Schornstein sowie Steig- und Verteilleitungen dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch und bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Wer eine Therme durch eine Anlage anderer Bauart ersetzt und dabei in diese Teile eingreift, benötigt in der Regel einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG; die Kosten trägt dann er selbst (§ 21 Abs. 1 WEG).

Umgekehrt ist die Umstellung einer Anlage mit Etagenheizungen auf eine Zentralversorgung eine Entscheidung über das gemeinschaftliche Eigentum, die zugleich tief in das Sondereigentum hineinreicht. Das ist rechtlich anspruchsvoll und sollte vor der Versammlung geprüft werden. Am Anfang steht in allen diesen Fällen ein Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Sie können die Zuordnung abweichend regeln.

Ordnungsrecht: das Gebäudemodernisierungsgesetz

Welche Heizung eingebaut werden darf, regelt nicht das WEG, sondern das Energieeinsparrecht des Bundes. Dieser Bereich ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zum 29. Juli 2026 neu geordnet worden. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist; dessen §§ 71 bis 73 sind weggefallen. Welche Anforderungen beim Ersatz einer Heizungsanlage einzuhalten sind, richtet sich jetzt nach § 42 GModG in Verbindung mit den §§ 43 bis 46 GModG, die für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, solarthermische Anlagen, feste Biomasse und Stromdirektheizungen jeweils eigene Maßgaben enthalten.

Welche Option für ein konkretes Gebäude in Betracht kommt, hängt von Bauart und Zustand der Anlage, dem Brennstoff und der Wärmeplanung am Standort ab. Lassen Sie den aktuellen Stand vor jeder Entscheidung prüfen, etwa durch ein Fachunternehmen, eine Energieberatung oder die zuständige Behörde, und legen Sie das Ergebnis der Beschlussvorlage bei. Dazu gehört auch die Frage, welche Wärmeversorgung am Standort künftig zur Verfügung stehen wird.

Was die Verwaltung vorbereiten muss

Ob ein Heizungstausch beschlossen werden kann, hängt wesentlich davon ab, ob die Beschlussvorlage Varianten, Kosten und Kostenverteilung sauber voneinander trennt. Wie eine WEG-Verwaltung die Entscheidung vorbereitet, lässt sich in wenigen Punkten zusammenfassen.

Vorbereitung einer Beschlussvorlage zum Heizungstausch

• Bestandsaufnahme: Alter, Bauart und Zustand der Anlage, Verbrauchsdaten mehrerer Jahre, Zustand von Verteilung, Heizkörpern und Abgasanlage.
• Rechtliche Einordnung: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, bestehende Beschlüsse, Abgrenzung zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung.
• Fachliche Grundlage: mehrere Angebote auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses, damit die Preise vergleichbar sind, bei größeren Anlagen eine Fachplanung.
• Ordnungsrechtliche Prüfung zum aktuellen Stand, dokumentiert und der Einladung beigefügt.
• Fördermittel: Programme prüfen, Antragsberechtigung und Reihenfolge klären, insbesondere ob der Antrag vor der Auftragsvergabe zu stellen ist.
• Finanzierung: Stand der Erhaltungsrücklage, Höhe einer etwaigen Sonderumlage, Zahlungstermine, Belastung je Wohneinheit.
• Beschlussvorlage mit echten Varianten, jeweils mit Gesamtkosten, Kosten je Wohneinheit und vorgeschlagener Kostenverteilung, dazu ein klar begrenzter Vergaberahmen für die Verwaltung.
• Fristgerechte Einladung mit vollständigen Unterlagen, damit Eigentümer und Verwaltungsbeirat vor der Versammlung prüfen können.

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